Definicja i charakterystyka umowy najmu

Zgodnie z art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego w ramach umowy najmu wynajmujący zobowiązujezobowiązaniezobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Jak z tego wynika, stronami umowy najmu są:

• wynajmujący,

• najemca.

Przedmiotem najmu nie mogą być prawa.

Zawarcie umowy najmu rzeczy ruchomejrzeczy ruchomerzeczy ruchomej nie wymaga zachowania szczególnej formy w przeciwieństwie do umowy najmu nieruchomościnieruchomościnieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok, która powinna być zawarta na piśmie. W przypadku niezachowania tej formy umowę poczytuje się za zawartą na czas nieoznaczony. Umowę najmu można zawrzeć:

• na czas oznaczony,

• na czas nieoznaczony.

Umowa zawarta na czas dłuższy niż 10 lat po upływie tego terminu poczytywana jest za umowę zawartą na czas nieoznaczony. Najem zawarty między przedsiębiorcami na czas dłuższy niż 30 lat również poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony. Określenie w umowie czasu najmu jest bardzo istotne z punktu widzenia jej zakończenia, ponieważ umowę najmu zawartą na czas nieoznaczony może wypowiedzieć każda ze stron, a zawarta na czas oznaczony może być wypowiedziana tylko w wypadkach wskazanych w umowie. Gdyby się zdarzyło, że po upływie terminu oznaczonego w umowie albo wypowiedzeniu najemca dalej używa rzeczy za zgodą wynajmującego, przyjmuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony.

W trakcie trwania najmu wynajmujący może zbyć rzecz, której dotyczy umowa, i wtedy w miejsce zbywcy – wynajmującego wstępuje ex legeex legeex lege nabywca. Z pewnymi wyjątkami może on wówczas wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia.

R1YcSbQvMdhfC

Zdjęcie przedstawia dwie strony wieży Big Ben z tarczą zegarową.

Prawa i obowiązki wynajmującego

Pobierany czynsz może mieć postać pieniężną jako świadczenie jednorazowe lub okresowe albo być oznaczony w świadczeniach innego rodzaju (np. usługach).

Ustawowe prawo zastawu służy zabezpieczeniu czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok. Zastaw obejmuje rzeczy ruchome najemcy wniesione do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu.

Wynajmujący ma obowiązek wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywania jej w takim stanie przez czas trwania najmu. Zgodnie z art. 675 § 3 Kodeksu cywilnego przyjmuje się domniemaniedomniemaniedomniemanie, że rzecz była wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku.

Po stronie wynajmującego leży również obowiązek umożliwienia najemcy spokojnego korzystania z przedmiotu najmu. Oznacza to, że wynajmujący powinien powstrzymać się od działań zakłócających korzystanie z przedmiotu najmu. Wynajmujący nie ma jednak obowiązku przywracania stanu poprzedniego w sytuacji, gdy rzecz najęta uległa zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności.

W przypadku zbycia rzeczy przez wynajmującego ponosi on wobec najemcy odpowiedzialność, jeżeli wskutek wypowiedzenia najmu przez nabywcę rzeczy najętej najemca jest zmuszony zwrócić rzecz wcześniej, aniżeli byłby zobowiązany zgodnie z umową najmu.

W przypadku ulepszenia rzeczy najętej przez najemcę wynajmujący, jeśli nie ma odmiennej umowy, może według swojego wyboru albo zatrzymać ulepszenia rzeczy najętej dokonane przez najemcę za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Uprawnienia te można wykonać tylko po zakończeniu najmu. Koszty przywrócenia stanu poprzedniego ponosi najemca.

Prawa i obowiązki najemcy

Prawom i obowiązkom po stronie wynajmującego odpowiadają prawa i obowiązki najemcy.

Najemca ma prawo używania rzeczy, dopóki trwa stosunek najmu. Powinien używać jej w sposób określony w umowie, a w braku takiego określenia – w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy. Najemcy nie wolno bez zgody wynajmującego czynić w rzeczy najętej takich zmian, które są sprzeczne z umową albo z przeznaczeniem rzeczy. Najemca może też żądać od wynajmującego napraw, bez których rzecz jest nieprzydatna do umówionego użytku. Najemca powinien wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do dokonania koniecznych napraw. Po jego upływie i braku reakcji wynajmującego może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.

Podstawowym obowiązkiem najemcy jest zapłata czynszu w umówionym terminie wraz z odsetkami za ewentualne opóźnienie (jeżeli czynsz jest płacony w pieniądzu). W przypadku gdy termin płatności czynszu nie jest określony w umowie, czynsz powinien być płacony z góry za cały czas najmu, jeśli najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc, lub do 10. każdego miesiąca, jeśli najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo umowa została zawarta na czas nieoznaczony.

Najemca ma również prawo żądania obniżenia czynszu z powodu wady rzeczy najętej. Równocześnie ciąży na nim obowiązek czynienia drobnych nakładów połączonych ze zwykłym używaniem rzeczy oraz obowiązek niezwłocznego powiadomienia wynajmującego o tym, że osoba trzecia dochodzi przeciwko najemcy roszczeń dotyczących rzeczy najętej. Jeżeli umowa najmu tego nie zabrania, najemcy przysługuje prawo do oddania rzeczy najętej w całości lub w części osobie trzeciej do bezpłatnego używania lub w podnajem. Stosunek wynikający z zawartej przez najemcę umowy o bezpłatne używanie lub podnajem rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia stosunku najmu. Po zakończeniu najmu najemca powinien zwrócić rzecz wynajmującemu w stanie niepogorszonym. Najemca nie ponosi natomiast odpowiedzialności za zużycie rzeczy będącej następstwem jej prawidłowego używania.

R1EBaJMEwISqZ

Zdjęcie przedstawia ciemnoskórego mężczyznę w garniturze, stojącego tyłem do widza. Kobieta mierzy długość jego pleców centymetrem.

Odpowiedzialność za wady rzeczy najętej

Odpowiedzialność ta dotyczy wad fizycznych i prawnych rzeczy. W razie istnienia wady najemca ma kilka możliwości, a mianowicie:

• może żądać obniżenia czynszu za czas trwania wad, jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku,

• wypowiedzieć pod pewnymi warunkami umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Jeżeli najemca w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach rzeczy, uprawnienia, o których mowa powyżej, mu nie przysługują.

Zakończenie najmu

Stosunek najmu ulega zakończeniu w kilku przypadkach:

• ze względu na nadejście terminu końcowego oznaczonego w umowie;

• na skutek zawarcia umowy rozwiązującej;

• wskutek wypowiedzenia umowy z zachowaniem terminów wypowiedzenia; jeśli umowa najmu była zawarta na czas nieoznaczony, wynajmującemu i najemcy przysługuje prawo jej wypowiedzenia z zachowaniem terminów umownych, a jeżeli brak jest takich terminów – z zachowaniem terminów ustawowych; jeśli najem zawarto na czas oznaczony, wynajmujący i najemca mogą go wypowiedzieć w wypadkach wskazanych w umowie;

• wskutek wypowiedzenia umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia: najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, gdy rzecz ma wady, o których wyżej była mowa, a wynajmujący – gdy najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej w ten sposób używać albo rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie oraz jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą co najmniej za dwa pełne okresy płatności.

Wypowiedzenia umowy najmu może dokonać także nabywca rzeczy.

Przedawnienie roszczeń

Obu stronom umowy najmu po jego zakończeniu przysługują określone roszczenia wobec siebie, m.in.:

• roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy,

• roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz,

• roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nadpłaconego czynszu.

PrzedawniająprzedawnieniePrzedawniają się one z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.

Najem lokali

Do najmu lokali stosuje się przepisy kilku ustaw. Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów lokalem jest lokal służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych lub lokal będący pracownią, służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki. Nie jest nim natomiast pomieszczenie przeznaczone do krótkotrwałego pobytu osób, w szczególności znajdujące się w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub innych budynkach służących do celów turystycznych lub wypoczynkowych.

Z kolei współlokator to osoba, której przysługuje tytuł prawny do używania lokalu wspólnie z innym lokatorem. Właścicielem jest wynajmujący lub inna osoba, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu. Małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na łączące ich stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. W razie śmierci najemcy osoby, które stale z nim zamieszkiwały do chwili śmierci, wstępują w stosunek najmu. Chodzi tutaj o:

• małżonka, który nie był współnajemcą lokalu,

• dzieci najemcy i jego współmałżonka,

• osoby, wobec których na najemcy ciążył obowiązek świadczeń alimentacyjnych,

• osobę, która faktycznie pozostawała z najemcą we wspólnym pożyciu.

Osoby, które wstąpiły w stosunek najmu po zmarłym najemcy, mogą wypowiedzieć najem przy zachowaniu terminów ustawowych, choćby umowa była zawarta na czas oznaczony. W przypadku wypowiedzenia stosunku najmu nie przez wszystkie, a tylko niektóre z tych osób, stosunek najmu wygasa względem osób, które go wypowiedziały. Jeśli nie ma osób, które mogą wstąpić w stosunek najmu po zmarłym najemcy, stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa. Umowę najmu lokalu można zawrzeć na czas oznaczony albo nieoznaczony. Z pewnymi wyjątkami w przypadku lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy albo innych jednostek samorządu terytorialnegojednostki samorządu terytorialnegojednostek samorządu terytorialnego umowa może być zawarta wyłącznie na czas nieoznaczony.

Umowa najmu okazjonalnego

Przez umowę najmu okazjonalnego należy rozumieć umowę najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawartą na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Umowa ta wymaga zachowania formy pisemnej.

R1I1TRin8yDwB

Zdjęcie przedstawia zabudowania schroniska stojącego u podnóża wysokich gór. Szczyty gór są ośnieżone, a w pobliżu zabudowań znajduje się niewielkie jezioro.

R1FyDEnh5acMW

Zdjęcie przedstawia dwa zrujnowane domy. Są pozbawione okien, zniszczone.

Ustanie stosunku najmu lokalu

Zakończenie stosunku najmu lokalu może mieć miejsce z powodu:

• upływu terminu, na który umowa została zawarta,

• rozwiązania umowy przez strony,

• orzeczenia sądu o rozwiązaniu najmu,

• wypowiedzenia umowy przez którąkolwiek ze stron.

Obie strony umowy mogą ją wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie. Najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeżeli rzecz będąca przedmiotem najmu ma wady, które zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, niezależnie od tego, czy najemca wiedział o tych wadach w chwili zawarcia umowy, czy też nie. Również wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeżeli najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym. Zgodnie z art. 687 Kodeksu cywilnego wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki w zapłacie czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności; w tym przypadku jednak powinien pisemnie uprzedzić najemcę i wyznaczyć mu dodatkowy termin miesięczny do zapłaty zaległego czynszu. Przepis art. 687 Kodeksu cywilnego nie dotyczy tych lokali, które są objęte regulacją ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z tą ustawą wynajmujący może wypowiedzieć najem tylko z przyczyn wskazanych w ustawie i z zachowaniem określonych w niej terminów wypowiedzenia. Wypowiedzenie w tym przypadku powinno mieć formę pisemną (pod rygorem nieważności) z podaniem przyczyn wypowiedzenia.

Opróżnienie lokalu i zapewnienie lokalu socjalnego

Po zakończeniu najmu najemca powinien opróżnić zajmowany dotychczas lokal. Jeżeli tego nie czyni, sąd może wydać wyrok nakazujący opróżnienie lokalu (eksmisję), przyznając równocześnie dotychczasowemu najemcy albo mu nie przyznając uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego. Obowiązek zapewnienia tego lokalu ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Do czasu złożenia oferty najmu lokalu socjalnego sąd nakazuje wstrzymanie opróżnienia lokalu, jeżeli zdecydował o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego. Zakazane jest wykonywanie wyroków eksmisyjnych od 1 listopada do 31 marca następnego roku włącznie, jeżeli osobie nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. Od tej zasady przewidziane są pewne wyjątki, a mianowicie ochrona ta nie przysługuje osobom, wobec których orzeczono nakaz opróżnienia lokalu z powodu znęcania się nad rodziną lub wykroczenia w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu albo niewłaściwego zachowania, czyniącego uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku bądź gdy zajęcie lokalu nastąpiło bez tytułu prawnego.

Słownik