Samo pojęcie gettoizacji może być rozumiane na co najmniej dwa sposoby. W pierwszym przypadku sprowadza się ono do izolacji przymusowej, a w drugim dotyczy ono również dobrowolnego oddzielania się. Zjawisko to jest zawsze związane z podziałami międzyludzkimi i może być rozpatrywane na dwóch płaszczyznach: społecznej i przestrzennej. Polega ono na powstawaniu osiedli grodzonych, tak zwanych gated communities. Pojawiły się na szeroką skalę w latach osiemdziesiątych XX wieku w USA (początkowo dla osób starszych). Obecnie są one powszechne również w miastach europejskich. Gettoizacja w Europie (również w Polsce) ma wymiar dobrowolny. Dążymy bowiem do asymilacji mniejszości narodowych i integracji społeczeństw, a tworzenie osiedli grodzonych odbywa się w sposób nieprzymuszony. Stanowią one wyodrębnioną przestrzeń, odciętą murami i bramami od pozostałej części miasta, uniemożliwiającą swobodne wejście na ich teren osobom z zewnątrz. Na ich obszarze znajdują się często pasy zieleni, place zabaw, ścieżki, drogi lokalne, parkingi oraz system monitoringu i ochrony. Są niezależne od otoczenia. Posiadają wysoki standard, różniąc się od otoczenia rodzajem zabudowy i estetyką.

W wyniku transformacji ustrojowej i gospodarczej dużego znaczenia w społeczeństwie polskim nabrała klasa średnia. Ludzie z tej klasy są obecnie głównymi mieszkańcami osiedli grodzonych w Polsce. W dzisiejszych czasach poczucie zagrożenia jest stałe i skutkuje lękiem ludności. Dlatego też powstają utopijne idee miast bezpiecznych i zamieszkiwanych tylko przez „swoich”. Są one realizowane przez budowę osiedli grodzonych. W krajach dawnego bloku wschodniego, do których zalicza się także Polska, są one reakcją na lata komunizmu, kiedy potrzeba własności prywatnej była tłumiona, a teraz ujawnia się w przesadnej formie warownych domów. Nie bez znaczenia są także tradycje chłopskie i szlacheckie, które związane były z zachowaniami terytorialnymi. Oprócz tego istotną przyczyną wyboru tych osiedli jest ich prestiż. Coraz większa liczba samochodów w miastach spowodowała, że wiele ludzi mieszkających na takich osiedlach twierdzi, że ważnym czynnikiem ich wyboru jest chęć posiadania wyłącznego dostępu do infrastruktury (na przykład miejsc parkingowych). Dotyczy to również usług. Ludność kieruje się także potrzebą oddzielenia swojej własności w przestrzeni, naśladowaniem tendencji występujących w innych, wysoko rozwiniętych krajach oraz większą kontrolą nad swoim najbliższym otoczeniem – zabezpieczeniem przed wandalizmem.

Wiele firm deweloperskich, chcąc zachęcić ludność do wyboru osiedla grodzonego, stosuje różne zachęty. Zapewnia między innymi o całodobowym monitoringu, obecności kamer i czujników ruchu, bramie otwieranej na pilota, drzwiach antywłamaniowych, trawnikach, rabatach i alejkach spacerowych, enklawie ciszy i spokoju oraz placach zabaw dla najmłodszych.

Zjawisko gettoizacji niesie ze sobą szereg skutków, zarówno pozytywnych, jak i negatywnych. Przede wszystkim powoduje ono: powstawanie społecznych podziałów ludności, zanik relacji sąsiedzkich, potęgowanie strachu, nieufności i poczucia zagrożenia, tworzenie barier fizycznych, wizualnych i widokowych, fragmentaryzację przestrzeni i tworzenie niespójnych enklaw, utrudnienia komunikacyjne dla samochodów i pieszych, zmniejszenie ilości przestrzeni publicznej dla pozostałej części ludności. Z drugiej strony ludność mieszkająca w tego typu osiedlach może realizować preferowany styl życia, zachowywać społeczną jedność oraz podtrzymywać tradycję i kulturę.

Istnieje szereg elementów infrastruktury osiedli grodzonych mających wpływ na stopień ich zamknięcia. Należą do nich przede wszystkim: wysokie ogrodzenie (w tym nieprześwitujące), zamknięta furtka i brama wjazdowa (otwierane tylko po weryfikacji wchodzącego lub wjeżdżającego), obecność stróża i firmy ochroniarskiej czy szlabanu.

Osiedla grodzone występują w wielu dużych miastach Polski, na przykład w Warszawie, Łodzi, Krakowie, Toruniu i tak dalej. Zaczęły one funkcjonować w latach dziewięćdziesiątych XX wieku, lecz jako okres największego rozprzestrzenienia liczby tego typu osiedli przypada na lata 2001-2008. Wówczas w stolicy kraju było ich już ponad 400, czyli znacznie więcej niż w Niemczech czy we Francji (odpowiednio: 1 i 72). Ponadto jest to mniej więcej połowa liczby tego typu osiedli występujących w Wielkiej Brytanii. W Toruniu całkowita powierzchnia osiedli grodzonych wynosi ok. 0,6 km², czyli 0,5% powierzchni miasta. Skoncentrowane są one głównie na Jakubskim Przedmieściu, a także na Bydgoskim Przedmieściu (odpowiednio: 3,5% oraz 1,7% powierzchni jednostki urbanistycznej). Z kolei duża koncentracja osiedli grodzonych w Krakowie występuje między innymi w dzielnicy Podgórze. Spośród 28 poddanych analizie osiedli aż trzy czwarte miało charakter osiedli grodzonych. W 21 osiedlach występuje monitoring. Natomiast w 22 osiedlach wjazd osób spoza osiedla nie jest możliwy (zamknięte bramy wjazdowe i szlabany). W większości tych osiedli istnieją furtki wejściowe, które w prawie wszystkich przypadkach są zamknięte.